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我国房价上涨或暴涨的根源,找到了!高房价有解了?

河源楼市TV   2018-01-17 15:31

楼市奇说

我国房价上涨或暴涨的根源,国土资源部部长姜大明找到了!

昨天,国土资源部部长姜大明对媒体表示,中国国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。政府将不再是居住用地提供者。政府将不再垄断住房供地。

笔者满眼所见只有两个字:垄断。国家承认了政府垄断住房供地的事实,也就是说房价上涨或暴涨的根源这次真的找到了。

关于房价,笔者听到的的话就是,土地不降房价想降就是异想天开。的确如此,我们经常说高房价是炒作投机的结果,实际上并非如此,炒房投资只是其中的一个推波助澜的因素,而且算不上是关键因素。虽然国家提出“房住不炒”的定位,似乎明确高房价就是炒作后的结果,但是这并不能掩盖高房价形成的主因——土地供应。

房地产市场经济,开发商盖房子的成本就是土地,什么原材料、施工费用等和土地的费用相比,在北上广深这些土地及其稀缺的城市,简直可以忽略不计。在房地产开发领域,谁掌控着最巨量的土地储备,谁就真正掌握巨额财富。这也是为什么近年来,一二线城市的土地价格不断飙升的原因。

中国房地产市场从98年进入市场经济后,其实只能说是土地上的房子是市场经济,而土地市场还一直是处于被国家“垄断”的现状。而当下实行的土地出让以招拍挂为主要方式,即政府垄断土地一级市场的方式,是导致中国土地稀缺的主要原因。

为什么这么做?土地出让金是维持地方政府发展的命脉,据统计土地出让金占据地方财政收入的60%以上,也就是说他们是靠这个活着。倒着看,也就是说地方财政如果想有高收入,就必须少卖地、卖高价地。说白了就是制造土地稀缺的现象,结果就是住房供应的短缺,房价被不断推高。

因此来看,高房价想要彻底解决,就必须打破政府对住房供地的“垄断”地位。独立经济学家马光远认为,这一次,国土资源部明确提出终结土地市场的垄断,这无疑是一个积极的信号。这一刻,我们更见证了历史。

积极在哪呢?上文我们说了,高房价的根本原因是土地稀缺供应不足导致的住房供应不足,供不应求的情况下价格上涨是市场经济的基本逻辑。如今国家明确,要研究非房地产企业将自己拥有使用权的土地作为住宅用地,试点农村集体经营性建设用地建设租赁住房等办法,让全体人民住有所居。也就意味着,在“多主体供应”的新举措下,会多管齐下对住宅用地的土地供应加大供应,非房地产企业手里的土地、农村集体土地都可以作为住宅用地开发使用。

虽然这个消息对于整个房地产的发展进程是一次创举,但目前来看也仅限于规划阶段,并非实施开展阶段。也就是说,一切都还只是预想,并未真正实施。

但业内达成共识的是,解决高房价的根子在于土地制度的突破。不管是预想还是实践,都让我们看到房地产改革已经跨出了一大步。

虽然众多媒体分析称,这次的举动对房价没有任何直接的作用,笔者想说还是会对房价造成一定的冲击,但是期待房价大跌的概率仍然为零。

“政府不再是住宅用地的供应者”,就是说非房地产企业的土地、村集体的土地可以作为建设用地入市建住宅,前提是只能租不能卖。即这类房子并不是可交易的商品房,但是也是住房的范畴。

以前农村的土地只能是国家征收后才可入市,现在这一桎梏被打破了,以后村集体的地不用被拆迁,可以直接名正言顺的盖房出租, 也获得一点红利。尤其是一二线城市里的城中村,终于可以名正言顺地改造出租了,一下子土鸡变凤凰,身价倍增。

事实上,国家背后的真正用意还是发展租赁市场。2017年的13城集体用地建设租赁房试点是这个目的,这次放开住房土地供应市场用意相同。市场的租赁房数量增加,则会对冲掉一部分购房需求,对于降房价也会起到至关重要的作用,这才是租售并举长效机制的真正落脚点。

笔者认为,租售公举、租购同权房地产税等长效机制才是稳定房地产大局的至关重要的举措,未来,如何将这些长效做法与“限购”“限贷”“限售”、财税等手段共同构成系统性的楼市调控体系,才是值得思考的。

引用一篇未署名的文章的说法:如果说,以前的限售限购等政策,是给发高烧的楼市冷敷和吃退烧药的话,那么,今天国土部的这个政策,则是给楼市吃消炎药,是真正釜底抽薪的治本之策!

当然,短期效果确实有限。但长远来看,对中国房地产市场的格局以及房价未来的走势必然产生实质性的影响。

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